銘柄コード：8889
株主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお喜 び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼を申し 上げます。ここに第10期（平成20年10月1日から平成21年 9月30日まで）の事業報告書をお届けするに当たり、ご挨拶 を申し上げます。
当連結会計年度（平成20年10月1日∼平成21年9月30日） におけるわが国経済は、世界的な規模で発生した金融危機が 実体経済に多大な影響を及ぼし、個人消費の停滞、雇用不安、 自動車メーカーの経営危機に象徴される米国経済の低迷、さら には為替変動や販売不振に伴う国内メーカーの業績低下など 引き続き厳しい状況が続き、景気は後退局面に陥りました。 当社グループの事業領域であります不動産業界におきまし ても、政府の経済危機対策等の各種施策や価格調整により在 庫が減少するなど一部持ち直しの動きはみられるものの、サブ プライムローン問題から派生した当業界に対する融資姿勢の消 極化、景気悪化による新設着工住宅戸数、マンション販売戸数 の減少、オフィスビル等の事業用不動産の空室率の上昇・賃料 水準の下落など、引き続き厳しい状況が継続しました。 このような環境下、当社グループは、創業以来入居者・FC 加盟店・不動産オーナー・投資家のニーズに応えるべく、全 国に広がる不動産情報ネットワークを最大限活用し、コア事業 である斡旋事業とプロパティ・マネジメント事業を始めとして、 プリンシパル・インベストメント事業、ファンド事業、コンス トラクション事業、その他事業を展開してまいりました。 しかしながら、昨今の経済環境の悪化と不動産市況の低迷 を受け、前連結会計年度において当期純損失70億33百万円 を計上し、営業活動によるキャッシュ・フローも44億67百万 円のマイナスを計上するに至った経緯を踏まえ、当連結会計年 度においては、引き続き不動産市況の変化の影響の大きいプリ ンシパル・インベストメント事業、ファンド事業を当面凍結し、 当社グループのコア事業である斡旋事業及びプロパティ・マネ ジメント事業に経営資源を集中して売上の増加を図るとともに、 経営資源の効率化と費用削減による合理化を進展させることに より、外的経営環境の急激な変化に耐えうる安定した収益構造 を遂行する計画を推進し、具体的には以下のような取組みを実 行してまいりました。
1）徹底したコスト削減
当連結会計年度中にわたり業務効率化の徹底によるコスト 削減の諸施策を進めた結果、当社グループの販売費及び一般 管理費の総額は、四半期毎で比較した場合、第1四半期連結会 計期間（平成20年10月1日∼平成20年12月31日）は29億 68百万円、第2四半期連結会計期間（平成21年1月1日∼平 成21年3月31日）は25億68百万円、第3四半期連結会計期 間（平成21年4月1日∼平成21年6月30日）は24億76百万 円、第4四半期連結会計期間（平成21年7月1日∼平成21年9 月30日）は22億94百万円と逓減しており、相当のコスト削 減が図られております。
2）本業への経営資源の集中による安定した収益構造の確立 当社グループの創業以来のコア事業であり、市場環境に大 きく左右されにくい斡旋事業及びプロパティ・マネジメント事 業に人員及び経営資源を集中して、安定した収益構造を確保 する取組みを進めてまいりました。その結果、斡旋事業及びプ ロパティ・マネジメント事業は、当連結会計年度より各四半期 毎で営業利益基調に転換しており、斡旋事業は直営店での契約 数の増加や賃貸斡旋FC事業の収益安定により7億57百万円の 営業利益、プロパティ・マネジメント事業においては業務改善 や収益管理により4億77百万円の営業利益となり、収益の柱 として成長してきております。
3）有利子負債の削減及び資金繰りの確保
当連結会計年度末における当社グループの有利子負債総額 は約657億円となり、前連結会計年度末から14億69百万円 の削減、有利子負債削減の各施策の推進前である前第2四半期 連結会計期間末（平成20年3月31日現在）比で74億86百万 円の削減を達成しております。
なお、当社グループは当連結会計年度において、当社子会 社の株式にかかるのれんの再評価などによる減損損失14億 33百万円、貸倒引当金繰入額7億56百万円、投資有価証券売 却損2億9百万円、投資有価証券評価損1億60百万円等の発生 により31億64百万円の特別損失を計上いたしました。一方、 当社グループ内で斡旋事業とプロパティ・マネジメント事業を 担当する連結子会社である株式会社アパマンショップリーシン グの業績回復に伴う繰延税金資産の回収可能性の見直し等の 理由により法人税等調整額が38億29百万円となりました。 以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高525億20百 万円（前年同期比11.3％減）、営業利益2億20百万円（前年 同期比52.0％減）、経常利益3億3百万円（前年同期比28.0％ 減）、当期純利益10億36百万円（前年同期70億33百万円の 当期純損失）となりました。
株主の皆様におかれましては、今後ともなお一層のご支援、 ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
平成21年12月
株主の皆様へ ……… 2
連結業績ハイライト ……… 3
事業のご紹介 ……… 4
連結決算情報 ……… 5
第11期連結業績予想 ……… 8
株式の状況 ……… 9
株主メモ ……… 10
「賃貸斡旋のアパマンショップ」から
「賃貸斡旋・賃貸管理を核とした
不動産トータルサービスのアパマンショップ」へ
CONTENTS
株 主 の 皆 様 へ
斡旋事業 （単位：百万円）
ＰＭ事業 （単位：百万円）
P・I事業 ファンド事業 （単位：百万円）
（売上高） （売上高） （売上高）
（単位：百万円） （売上高）
第10期 第10期 第10期
構成比（売上高ベース）
PM事業
P・I事業
59.7% ファンド事業
3.1%
9.4%
キャピタルマネジメント事業／その他事業
斡旋事業 13.1% 6.0%
コンストラクション事業 8.4%
＊セグメント間の取引を含んでおります。
＊コンストラクション事業、キャピタルマネジメント事業及びその他事業の記載は省略させていただいております。
7,120
第9期
7,837
第10期
32,226
第9期
25,303
5,112
第9期
16,432
1,689
第9期
2,608
科 目 第8期
平成19年9月期
第9期 平成20年9月期
第10期
平成21年9月期 前期比増減率（％）
売上高（百万円） 64,270 59,218 52,520 △ 11.3
営業利益（百万円） 6,047 458 220 △ 52.0
経常利益（百万円） 6,776 421 303 △ 28.0
当期純利益（百万円） 1,353 △ 7,033 1,036 −
総資産（百万円） 106,058 99,903 93,788 △ 6.1
純資産（百万円） 14,398 4,373 5,168 18.2
1株当たり当期純利益（円） 1,342.91 △ 7,236.40 1,066.18 −
1株当たり純資産額（円） 12,294.16 2,429.55 3,314.96 36.4
＊記載金額は、百万円未満を切り捨てて表示しております。
0 20,000 40,000 60,000 80,000 △10,000 0 500 1,000 1,500 0 5,000 10,000 15,000 20,000 0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000
第8期
平成19年
64,270
第9期
平成20年 平成19年第8期 平成20年第9期 平成19年第8期 平成21年第10期 平成19年第8期 第10期平成21年
59,218
第10期
平成21年
52,520
1,353
第10期
平成21年
1,036
△7,033
106,058
第9期
平成20年
99,903
14,398
5,168
第9期
平成20年
4,373 93,788
■ 売上高 （単位：百万円） ■ 当期純利益 （単位：百万円） ■ 総資産 （単位：百万円） ■ 純資産 （単位：百万円）
連結業績ハイライト
事 業 の ご 紹 介
事業の内容
斡旋事業賃貸斡旋 日本最大級の物件情報量と圧倒的なブランド力を武器に、首都圏を中心に直営店にて賃貸斡旋を展開しております。
賃貸斡旋FC 賃貸斡旋店『アパマンショップ』をフランチャイズ方式にて展開し、FC加盟店に対して、「システムサービス」、「反響サービス」、「研修サービス」及び「FC加盟店支援サービス」を提供しております。
情報インフラ FC加盟店に対して、アパマンショップオペレーションシステム等を提供し、情報の一元化等による業務効率向上を推進しております。 関連サービス 入居者に対し保険、保証、リフォーム及び引越し等のサービスを提供しております。
プロパティ・マネジメント（PM）事業
賃貸管理 アパート・マンションの所有者より賃貸管理を受託しております。
サブリース 物件所有者から不動産物件を借り上げ、当社が貸主となって入居者に対し賃貸を行っております。
プリンシパル・インベストメント（P・I）事業
投資不動産 家賃収入を目的に収益不動産に投資しております。
バリューアップ 転売益を目的に不動産に投資し、テナントの入替え、入居率の向上ならびに管理コスト削減等により付加価値を高めた上で売却しております。
ファンド事業
ファンドマネジメント 不動産ファンドの組成、運用及び管理を行っております。
コンストラクション事業
コンストラクション 建築及び土木工事の請負を中心とした建設業務を展開しております。
キャピタルマネジメント事業
キャピタルマネジメント M&Aコンサルティング、不動産コンサルティングならびに有価証券等への投資を行っております。
その他事業
POINT①
POINT②
流動資産、固定資産と もに前期比で減少して おりますが、これは財 務体質の強化を図るた めに、保有する不動産、 有価証券を売却したた めであります。
負債合計が前期比で減 少しておりますが、こ れは有利子負債を削減 さ せ た た め で あ り ま す。その他、敷金預り金、 負ののれんが減少した ためであります。
POINT③
純資産合計が前期比で 増加しておりますが、 この主な要因は当期純 利益1,036百万円が発 生したためであります。
POINT④
売上高、営業利益、経 常利益が前期比で減少 しておりますが、この 主な要因は不動産市況 悪化に伴い不動産売却 が遅延したためであり ます。
POINT⑤
当期純利益が前期比で 増 え、1,036百 万 円 と なっておりますが、こ れは当社グループ内の コア事業を受け持つ株 式会社アパマンショッ プリーシングの業績回 復に伴い、法人税等調 整額が3,829百万円減 少したためであります。
連 結 決 算 情 報
連結貸借対照表（要旨）
（単位：百万円）科 目
第9期 （平成20年9月30日現在）
第10期 （平成21年9月30日現在）
（資産の部）
流動資産 45,760 42,292
固定資産 53,897 51,360
有形固定資産 20,910 20,182
無形固定資産 24,183 21,039
投資その他の資産 8,803 10,138
繰延資産 245 135
資産合計 99,903 93,788
（負債の部）
流動負債 52,143 54,244
固定負債 43,386 34,376
負債合計 95,530 88,620
（純資産の部）
株主資本 2,372 3,410
評価・換算差額等 △ 9 △ 187
新株予約権 1 −
少数株主持分 2,009 1,944
純資産合計 4,373 5,168
負債純資産合計 99,903 93,788
＊記載金額は、百万円未満を切り捨てて表示しております。
連結損益計算書（要旨）
（単位：百万円）科 目
第9期 平成19年10月1日から
（
平成20年9月30日まで）
第10期 平成20年10月1日から
（
平成21年9月30日まで）
売上高 59,218 52,520
売上原価 43,224 41,993
売上総利益 15,994 10,527
販売費及び一般管理費 15,535 10,307
営業利益 458 220
営業外収益 1,746 1,829
営業外費用 1,783 1,746
経常利益 421 303
特別利益 1,262 212
特別損失 9,225 3,164
匿名組合出資損益分配前税金等調整前当期純損失（△） △ 7,542 △ 2,648
匿名組合損益分配額 △ 139 △ 23
税金等調整前当期純損失（△） △ 7,402 △ 2,624 法人税、住民税及び事業税 1,966 232
過年度法人税等 199 −
法人税等調整額 △ 2,104 △ 3,829
少数株主損失 △ 431 △ 65
当期純利益又は当期純損失（△） △ 7,033 1,036
第11期については、下記のとおり「①安定的な収益力の向上」と「②財務体質の強化」を最大の経営課題 と捉えてまいります。
①安定的な収益力の向上
コア事業と位置づける「斡旋事業」、「プロパティ・マネジメント事業」の売上高と営業利益の安定的拡大 を重視してまいります。
②自己資本の充実と有利子負債の削減
保有資産の売却、各事業の収益性向上、及び新株発行などの資本政策を推進し、自己資本比率の向上を重 視してまいります。また、それに伴い、有利子負債の削減を進めてまいります。
なお、平成21年10月20日に取締役会決議いたしました第三者割当による新株式1,513百万円及び新株予 約権12百万円を発行し、平成21年11月5日に払込が完了いたしました。調達した資金の具体的な使途につい ては、自己資本の充実・財務基盤の健全化を目的とした有利子負債の削減、競争力強化のための事業資金など に充ててまいります。また、平成21年10月20日付「第三者割当による新株式の発行及び新株予約権の発行 に関するお知らせ」に記載のとおり、具体的な内容は未定ではあるものの、今期中に35億円相当額を目処に 新株式の発行を行うことを含めて財務基盤の健全化のための資金調達を引き続き検討していく予定であります。
（単位：百万円）
科 目
第10期 平成20年10月1日から
（
平成21年9月30日まで）
第11期 平成21年10月1日から
（
平成22年9月30日まで）
前期比通期 通期予想 金額 比率
売上高 52,520 51,000 △ 1,520 △2.9%
売上総利益 10,527 11,270 742 7.1%
（売上総利益率） 20.0% 22.1%
販売費及び一般管理費 10,307 10,170 △ 137 △1.3%
営業利益 220 1,100 879 400.0%
（営業利益率） 0.4% 2.2%
経常利益 303 450 146 48.4%
（経常利益率） 0.6% 0.9%
当期純利益 1,036 200 △ 836 △80.7%
（当期純利益率） 2.0% 0.4%
第11期 連 結 業 績 予 想
POINT⑥
株主資本が前期比で増 加しておりますが、この 主な要因は当期純利益が 1,036百万円となった ためであります。
POINT⑦
営業活動によるキャッ シュ・フロー、投資活 動によるキャッシュ・ フローが前期比で増加 しておりますが、これ は本業の回復、法人税 等の還付、及び保有資 産の売却を推進したた めであります。
連結株主資本等変動計算書（要旨）
（単位：百万円）第9期 平成19年10月1日から
（
平成20年9月30日まで）
第10期 平成20年10月1日から
（
平成21年9月30日まで）
（株主資本合計）期首残高 12,041 2,372
連結会計年度中の変動額
増加高 36 1,038
減少高 △ 9,705 ー
連結会計年度中の変動額合計 △ 9,669 1,038
期末残高 2,372 3,410
（純資産合計）
期首残高 14,398 4,373
連結会計年度中の変動額
増加高 36 1,038
減少高 △ 10,061 △ 243
連結会計年度中の変動額合計 △ 10,025 794
期末残高 4,373 5,168
＊記載金額は、百万円未満を切り捨てて表示しております。
連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）
（単位：百万円）科 目
第9期 平成19年10月1日から
（
平成20年9月30日まで）
第10期 平成20年10月1日から
（
平成21年9月30日まで）
営業活動によるキャッシュ・フロー △ 4,467 1,048 投資活動によるキャッシュ・フロー △ 5,698 2,086 財務活動によるキャッシュ・フロー 1,097 △ 1,982 現金及び現金同等物に係る換算差額 11 △ 3 現金及び現金同等物の減少額 △ 9,057 1,148 現金及び現金同等物の期首残高 12,027 2,854 連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額 △ 115 ー 現金及び現金同等物の期末残高 2,854 4,002事 業 年 度 権 利 確 定 日
定 時 株 主 総 会
基 準 日
公 告 の 方 法
株 主 名 簿 管 理 人
郵 便 物 送 付 先
（電話照会先）
上 場 証 券 取 引 所
（お知らせ）
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期末配当金 毎年9月30日 中間配当金 毎年3月31日 毎年12月中
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その他必要のあるときは予め公告して、設定いたします。 電子公告
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東京都港区芝三丁目33番1号 中央三井信託銀行株式会社 〒168-0063
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取次事務は中央三井信託銀行株式会社の全国各支店ならびに日本証券代 行株式会社の本店および全国各支店で行っております。
大阪証券取引所（ニッポン・ニュー・マーケット「ヘラクレス」）
■ 所有者別分布状況（株式数）
金融機関 5.08％
証券会社 0.52％
その他法人 23.69％
外国法人等 0.59％
個人・その他 64.16％ 自己名義株式
5.95％
■ 所有者別分布状況（株主数）
金融機関 0.04％
その他法人 0.84％
外国法人等 0.15％証券会社 0.10％ 自己名義株式 0.01％
個人・その他 98.86％
0 2,000 4,000
6,000 （単位：円）
9月 8月 7月 6月
5月 4月 3月
2月 H21/1月 12月
11月 H20/10月
■ 株価の推移（平成20年10月∼平成21年9月）
■ 発行可能株式総数 4,135,000株
■ 発行済株式の総数 1,033,822株
■ 株主数 13,400名
■ 大株主
（平成21年9月30日現在）
株 主 名 当社への出資状況
持株数（株） 出資比率（％）
大 村 浩 次 238,096 23.03
三光ソフランホールディングス株式会社 84,789 8.20
株 式 会 社 ポ エ ム ホ ー ル デ ィ ン グ ス 64,779 6.26
日興シティ信託銀行株式会社（投信口） 40,000 3.86
アパマンショップホールディングス取引先持株会 18,946 1.83
株 式 会 社 ア ッ プ ル 13,476 1.30
会社概要
● 会社概要（平成21年11月30日現在）
商 号 株式会社アパマンショップホールディングス 本 社 東京都中央区京橋一丁目1番５号
セントラルビル
ＴＥＬ：03-3231-8020 設 立 平成11年10月
資 本 金 6,312,997,918円
従 業 員 数 （連結）1,007名 （単体）56名
（注）当社及び連結子会社への出向者を含む 事業内容（連結） ① 斡旋事業
② プロパティ・マネジメント事業 ③ プリンシパル・インベストメント事業 ④ ファンド事業
⑤ コンストラクション事業 ⑥ キャピタルマネジメント事業 ⑦ その他事業
取締役及び監査役
● 役員（平成21年12月25日現在）
